Artykuł reklamowy.
Zakup miejsca parkingowego lub garażu to często nieodzowny element przy zakupie mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach takich jak Kraków. Choć może się wydawać, że to prosta formalność, warto wiedzieć, że nie każdy garaż czy miejsce postojowe jest tym samym w świetle prawa. Różnice te mają znaczenie przy sporządzaniu aktu notarialnego. Sprawdź, na co zwrócić uwagę, by uniknąć problemów prawnych i dodatkowych kosztów.
1. Forma własności: lokal, udział czy przynależność?
1.1. Samodzielny lokal użytkowy – garaż
Garaż może być odrębnym lokalem użytkowym, który posiada własną księgę wieczystą. W takim przypadku kupujący nabywa pełną własność, a transakcja przypomina zakup mieszkania. W akcie notarialnym należy uwzględnić:
powierzchnię,
położenie,
numer księgi wieczystej,
informacje o udziale w gruncie i częściach wspólnych budynku.
1.2. Miejsce postojowe w hali garażowej – udział w nieruchomości
Bardzo często miejsce postojowe w hali garażowej nie ma statusu samodzielnego lokalu. Kupujący nabywa wtedy udział w całej nieruchomości (np. całej hali) wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca. W akcie notarialnym należy:
precyzyjnie opisać udział,
wskazać, z którym miejscem wiąże się korzystanie,
dołączyć załącznik graficzny z oznaczeniem miejsca (jeśli to możliwe).
1.3. Garaż przypisany do mieszkania – przynależność
W niektórych przypadkach garaż lub miejsce postojowe stanowi przynależność do lokalu mieszkalnego. Wtedy nie można go kupić osobno – jest integralną częścią mieszkania. Akt notarialny powinien zawierać:
informację o przynależności,
dokładne oznaczenie garażu/miejsca,
uwzględnienie w jednej umowie z mieszkaniem.
2. Lokalizacja i przypisanie – klucz do uniknięcia sporów
W przypadku zakupu miejsca w hali garażowej najważniejsza jest jego jednoznaczna identyfikacja. W akcie notarialnym należy zadbać o:
oznaczenie miejsca zgodne z planem dewelopera lub wspólnoty,
numer miejsca (jeśli widnieje na posadzce),
ewentualne ograniczenia dostępu (np. filary, odległości),
potwierdzenie prawa do wyłącznego korzystania.
Brak dokładnego oznaczenia może skutkować problemami w przyszłości, np. w razie sprzedaży lub sporów ze wspólnotą mieszkaniową.
3. Stan prawny nieruchomości – sprawdź księgę wieczystą
Przed podpisaniem aktu notarialnego warto dokładnie przeanalizować treść księgi wieczystej, zwłaszcza:
dział I-O – opis nieruchomości (czy faktycznie dotyczy hali lub garażu),
dział II – właściciela,
dział III – obciążenia (np. roszczenia, służebności),
dział IV – hipoteki.
W Krakowie częstym przypadkiem są udziały w halach garażowych z nieuregulowanymi zasadami korzystania – należy to zweryfikować przed transakcją.
4. Koszty i podatki – nie tylko cena zakupu
Zakup miejsca postojowego wiąże się z dodatkowymi opłatami, które muszą znaleźć się w akcie notarialnym lub w dokumentacji transakcji:
podatek PCC (2%) – jeśli kupujesz od osoby prywatnej,
VAT (23%) – jeśli kupujesz od dewelopera (czasem z możliwością zwolnienia),
opłaty notarialne i sądowe – zależne od wartości transakcji,
udziały w częściach wspólnych – generujące koszty utrzymania.
W akcie notarialnym powinny znaleźć się dokładne zapisy dotyczące udziału w gruncie, kosztów wspólnotowych oraz ewentualnych zobowiązań.
5. Miejsce parkingowe a umowa deweloperska – na co uważać?
W przypadku zakupu nowego mieszkania z miejscem parkingowym:
miejsce może być częścią umowy deweloperskiej lub oddzielną umową,
należy ustalić, czy miejsce zostanie wyodrębnione jako lokal, czy jako udział,
warto żądać załącznika graficznego z planem,
umowa powinna określać, czy możliwa jest odsprzedaż miejsca innemu właścicielowi.
Brak jasnych zapisów w umowie może uniemożliwić późniejsze przeniesienie prawa lub utrudnić sprzedaż.
6. Uwaga na ograniczenia – nie każde miejsce możesz odsprzedać
Niektóre wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie narzucają ograniczenia:
brak możliwości sprzedaży miejsca osobie spoza osiedla,
pierwszeństwo nabycia dla sąsiadów,
ograniczenia wynikające z regulaminów.
Notariusz powinien poinformować o takich kwestiach, ale to kupujący musi je zweryfikować przed podpisaniem aktu.
7. Podsumowanie – co powinien zawierać dobry akt notarialny?
Podczas zakupu miejsca parkingowego lub garażu w Krakowie, akt notarialny powinien:
dokładnie określać, co jest przedmiotem transakcji (lokal, udział, przynależność),
zawierać precyzyjne oznaczenie miejsca (numer, lokalizacja),
wskazywać na sposób korzystania i ewentualne ograniczenia,
uwzględniać wszystkie koszty, podatki i udziały,
opierać się na aktualnym stanie prawnym i treści księgi wieczystej.